不動産コンサルティングチャレンジブログ

会社法に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。

１．会社法が規定する会社の種類は、株式会社、合同会社、合資会社、合名会社
の4種類である。

２．合同会社は、有限責任で、役員の権限や利益配分等を自由に規定でき、取締
約・監査役の配置も不要なことからベンチャー等の起業が容易になった。

３．会社法の施工後は、有限会社は新設できなくなり、同法施工前の有限会社は
株式会社として存続することになるが、有限会社の商号のままでの存続も可能である。

４．株式会社を設立する場合、出資金の払込みを証する書類としては、発起設立・
募集設立とも銀行等の「残高証明書」で足りる。










































正解４

解説

１．記述のとおり（会社法2条1号）。

２．記述のとおり。合同会社の社員は有限責任を負い（会社法576条4項）、社員
は原則として業務を執行し（会社法590条1項）、取締役や監査役の設置も不要
である。

３．記述のとおり（会社法の施行に伴う関係法律の設備等に関する法律）。

４．不適切。従前は、銀行の株式払込金保管証明書が必要であったが、発起設立
の場合は、払込みがあったことを証する書面（商業登記法47条2項5号）として預金
通帳の写しや残高証明書で足りることになった。しかし、募集設立の場合は、従来
通り銀行の株式払込金保管証明書が必要である（会社法64条1項）。

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建物の賃貸借を行っている当事者の一方が破産した場合に関する記述のうち、破産法、民法および判例によれば、不適切なものはどれか。なお、賃借人は引渡しを受けて使用しており、賃料滞納等の債務不履行はないものとする。

１．賃借人が破産した場合、賃貸人は、賃借人が破産したことをもって賃貸借契約
の解約を申し入れることはできず、破産管財人に対して契約解除か履行のどちらを
選択するかの催告権を有するのみである。

２．賃貸人が破産した場合、その破産管財人には、債権者への弁済に当てるため
不動産の売却の必要があるときは、破産法上の特別の解除権によって賃借人との
賃貸借契約を解除することが認められている。

３．賃貸人が破産した場合、その破産管財人が賃貸不動産を任意売却したときは、
賃借人が差し入れていた敷金は、買主である新買主に継承されることになるが、
その賃貸不動産が抵当権の時刻によって競売されたときは、買売人である新買主
に継承されない。

４．賃貸人が破産した場合、敷金返還請求権を有する賃借人は、期限を守って賃料
を支払うときには、敷金返還請求権の限度において弁済額の寄託を請求でき、敷金
返還請求権を行使できるようになったときに、寄託金分を優先的に回収することがで
きる。










































正解２

解説

１．記述のとおり。従前は、賃借人が破産した場合には民法旧621条において賃貸人
の解約権を認めていたが（破産法の特則）、平成16年の改正により、この規定は削除
された。そして、賃借人が破産した場合においては、破産管財人が、契約の解除をする
か、または契約の履行を請求するかの選択権を有し、賃貸人は破産管財人に、どちらの
選択するかの催告権を有するだけになった（破産法53条）。

２．不適切。賃借人が賃借権の対抗要件を備えている場合は、破産法53条は適用され
ない（破産法56条）。本肢では、賃借人は引渡しを受けて使用しており、対抗要件を備え
ているので（借地借家法31条1項）、破産管財人は解除権を有しない。

３．記述のとおり。任意売却は通常の売買契約であり、建物の所有権移転に伴い賃貸人
たる地位に承継があった場合には、敷金返還債務は新所有者に承継される（最判昭44.7.17）。
抵当権の設定後に賃貸借契約を締結した場合、賃貸借は抵当権全員が同意して、同意の
登記をするなどの事情がない限り、原則として保護されず（民法387条）、したがって敷金に
ついても競売による買受人には承継されない。

４．記述のとおり。敷金の返還請求権を有する者が破産者に対する賃料債務を弁済する
場合、後に相殺をするため、その債権額の限度において弁済額の寄託を請求することが
できる（破産法70条）。

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土地建物の売買における瑕疵担保責任に関する次の記述のうち、民法その他法令によれば、適切なものはどれか。

１．宅地建物取引業者ではない会社が、利用しなくなった社宅を、瑕疵担保責任
を負わない旨の特約のある売買契約によって買主である一般個人に売却した場合、
売主は、引渡しから8ヶ月後に発見された瑕疵に基づく買主の損害賠償請求に応じ
ないことができる。

２．売主である一般個人が、建物に瑕疵があることに気付いていたが、それを買主
である一般個人に告げないまま、瑕疵担保責任を負わない旨の特約のある売買契約
によって土地建物を売却した場合、売主は、引き渡しから8ヶ月後に発見された瑕疵
に基づく買主の損害賠償請求に応じないことができる。

３．宅地建物取引業者ではない会社が閉鎖した工場の土地建物を、瑕疵担保責任
に関して特に規定を設けていない売買契約によって買主である会社に売却した場合、
売主は、引渡しから8ヶ月後に発見された瑕疵に基づく買主の損害賠償請求に応じ
ないことができる。

４．宅地建物取引業者が、新築住宅を、瑕疵担保責任に関して引渡しから2年間に
限り負う旨の特約のある売買契約によって買主である一般個人に売却した場合、
売主は、引渡しから3年後に発見された建物の構造耐力上主要な部分にかかる瑕疵
に基づく買主の損害賠償請求に応じないことができる。










































正解３

解説

１．不適切。会社（事業者）と一般個人（消費者）との契約には消費者契約法が
適用され、事業者の瑕疵担保責任の全部を免除する条項は無効となる（民法8条）。
この場合、瑕疵担保責任については民法570条、566条が適用され、売主は、買主
が事実を知った時から1年、瑕疵担保責任を負う。

２．不適切。売主は、瑕疵担保責任を負わない旨の特約をした時であっても、
知りながら告げなかった事実については責任を免れることはできない（民法572条）。

３．記述のとおり。会社間の売買について商法が適用され、買主は、6ヵ月以内
にその瑕疵を発見した時に、直ちに売主に対してその旨を通知しなければ、瑕疵
担保責任を追及することはできないとされている（同法526条）。したがって、引渡し
から8ヶ月後に発見された瑕疵について、売主は瑕疵担保責任を負わない。

４．不適切。宅地建物取引業者が自ら売主となる建物の売買契約については、瑕疵
担保責任期間を物件引渡しから2年以上となる特約をすることができるが（宅地建物
取引業法40条）、新築住宅の売買契約について、建物の構造耐力上主要な部分及び
雨水の侵入を防止する部分の瑕疵担保責任期間は10年とされており（住宅の品質の
確保の促進等に関する法律95条）、これを短縮することはできない。したがって売主は、
10年間の瑕疵担保責任を負う。

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共有に関する次の記述のうち、民法および判例によれば、適切なものはどれか。

１．不動産の共有者の1人が、共有不動産を不法占拠する第三者に対して明渡し
を請求する場合、ほかの共有者の同意を得ずに単独で行うことができる。

２．ＡとＢが土地を共有しているときに、Ａが事故の共有持分に第三者のための
抵当権を設定する場合は、共有土地全体に抵当権を設定する場合と同様、Ｂの
同意がないと設定できない。

３．2名で土地を共有し、共有持分が各2分の1である場合、共有者の一人は、
その共有土地に係る第三者との賃貸借契約を単独で解除することができる。

４．共有者間で一定期間は共有物の分割をしない旨の契約をすることが認められ
ているが、その期間は10年を超えないものとされている。










































正解４

解説

１．記述のとおり（大判大正10年6月13日）。

２．不適切。各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をする
ことができるから（民法249条）、ＡはＢの承諾なしに、自己の持分に抵当権を設定
することができる。

３．不適切。賃貸借契約の解除は管理行為であり、各共有者の持分の価格に従い、
その過半数で決する（最判昭和39年2月25日。民法252条）。したがって、2分の1の
持分しかないものが、単独で賃貸借契約を解除することはできない。

４．不適切。各共有者は、いつでも共有物の分割請求をすることができるが、5年を
超えない期間は分割しない旨の契約をすることができる（民法256条）。

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建物賃貸借に関する次の記述のうち、民法、借地借家法および判例によれば、不適切なものはどれか。

１．賃貸人は、賃貸している建物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負うが、
賃貸人が賃貸している建物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、
これを拒むことができない。

２．賃借人が、屋根の葺き替え等賃借している建物の保存に必要な費用を負担した
場合や、賃借している建物について価値を高める有益費を支出した時は、賃貸人は、
直ちにその費用の償還をしなければならない。

３．最高裁判所判例は、建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常消耗に
ついての原状回復義務を負わせるためには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担
することになる通常消耗の範囲が賃貸借契約書に具体的に明記されているか、
賃貸人が口頭で説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意内容としたと
認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要であるとしている。

４．床面積200㎡未満の住居用建物に係る定期建物賃貸借契約において、賃借人は
いかなる場合も中途解約ができない旨の特約を設けたとしても、その特約は無効であり、
賃借人は一定の要件に該当すれば中途解約ができる。










































正解２

解説

１．記述のとおり（民法606条）。

２．不適切。賃借人が、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費（本問の
屋根の葺き替え費用等）を支出した時は、賃貸人に対して、直ちに償還請求す
ることができるが（民法608条1項）、有益費を支出した時は、賃貸借の終了時
に償還請求することになる（民法608条2項）。

３．記述のとおり（最判平17.12.16）。

４．記述のとおり（借地借家法38条5項、6項）。

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定期借地権に関する次の記述のうち、借地借家法によれば、不適切なものはどれか。

１．存続期間を50年以上として借地権を設定する場合には、契約の更新及び建物
の再築による存続期間の延長がない旨、並びに建物買取請求をしない旨の特約
を定めることができ、これを一般定期借地権というが、これらの特約は、公正証書
によるなど何らかの書面によって行わなければならない。

２．事業用定期借地権の設定に関して、存続期間を30年以上50年未満とする場合、
契約更新をしないこと、建物再築に伴う存続期間の延長をしないこと、建物買取請求
権を行使しないことの特約をすることができるが、これらの特約を含む契約は公正証書
によって締結しなければならない。

３．平成19年の借地借家法の改正により、事業用であれば賃貸マンションなどの
住居用建物の所有を目的として事業用定期借地権を設定することができるようになった。

４．建物譲渡特約付借地権とは、借地権の設定にあたって、設定後30年以上を経過
した日に借地上の建物を相当の対価で借地権設定者に譲渡する旨を特約した借地権をいう。










































正解３

解説

１．記述のとおり（借地借家法22条）。

２．記述のとおり（借地借家法23条）。

３．不適切。事業用定期借地権等は、専ら事業の用に供する建物（住協の用に供する
ものは除く）の所有を目的としており（借地借家法24条）、平成19年の借地借家法の改正
によっても賃貸マンションなどの住居用建物を所有する目的で事業用定期借地権を設定
することができるようにはなっていない。

４．記述のとおり（借地借家法25条）。

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各種法定に基づく「協定」に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。

１．協定締結の認可の公告や公示があった協定は、その広告等の後に協定対象区
域の土地所有者等になった者に対しても、そのくおりょくが及ぶこととなる。

２．一部の協定では協定区域隣接地に関する事項を定めることができるが、その
地域内の土地所有者等は、認可の公告から１年以内であればいつでも、行政団
体の長あてに書面で意思表示することにより、協定に参加することができる。

３．建築協定は、住宅地としての環境または商店街としての利便を高度に維持増
進する等建築物の利用を増進し、かつ、土地の環境を改善する必要がある土地
の区域を対象とするものであり、協定においては、対象区域、協定の有効期間、
違反があった場合の措置の他に、建築物の形態・意匠・建築設備等に関する基準
などの事項を定める。

４．移動等円滑化経路協定は、市町村が定める充填設備地区における移動等円滑
化のための経路の設備または管理に関する協定で、高齢者・障害者等の日常生活
や社会生活における移動上および施設利用上の利便性・安全性の向上等を目的と
しており、協定においては、対象区域、協定の有効期間、違反があった場合の措置
の他に、経路における移動円滑化の基準、エレベーター等の設備や管理に関する事
項、その他の維持管理に関する事項のうち必要な事項を定める。










































正解２

解説

１．記述のとおり。例えば建築協定は、協定区域内の土地所有者及び借地権者
（以下「土地所有者等」という。）全員の合意に基づいて申請を行い、建築基準法
の規定に従って特定行政庁から認可公告を受けたものであり（建基法69、70条）、
新たにその協定区域内の土地所有者等となった者に対して効力が及ぶ（建基法75条）。

２．不適切。建築協定区域隣接地の区域内の土地に係る土地の所有者等は、建築
協定の認可等の公告のあった日以降いつでも、当該土地に係る土地の所有者等の
全員の合意により、特定行政庁に対して書面でその意思を表示することによって、
建築協定に加わることができ（建基法75条の22項）、当該意思を表示した者に係る
土地の区域は、その意思の表示があった時以降、建築協定区域の一部となる（同条3項）。
よって、「認可の公告から1年以内」というのが誤り。

３．記述のとおり（建基法69条）。

４．記述のとおり（高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律41条）。

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平成17年に改正された不動産登記法に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。

１．改正法によりオンライン指定を受けた登記所においても、指定後初回の所有
権移転登記を申請する際には、それが何年後であっても現在の登記済証を添付
して申請書を提出する方法による申請を行うことになる。

２．改正法により、登記済証が提出できない場合の「保証書」の制度が廃止され、
新たに「事前通知制度」と「資格者による本人確認制度」が設けられた。

３．改正法により、登記原因を証する書面を申請書副本により代替する制度は廃
止され、改正法施工後は、権利に関する登記を申請するときは、必ず登記原因
を証する情報、すなわち「登記原因証明情報」を提供しなければならなくなった。

４．改正法に伴う不動産登記事務取扱手続準則の改正により、一筆の土地を分筆
する際には、原則として分割後の残地についての求積をする必要がなくなった。










































正解４

解説

１．記述のとおり。

２．記述のとおり（不動産登記法23条、24条）。

３．記述のとおり（同法61条）。

４．不適切。従前は分割後の土地のうち一筆については、必ずしも求積及びその
方法を明らかにすることを要しないとされていたが（旧不動産登記事務取扱手続
準則123条）、改正により、分筆登記における「残地」も求積することとされた。
（不動産登記事務取扱手続準則72条）

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建物賃貸借に関する次の記述のうち、借地借家法の規定および判例によれば不適切なものはどれか。

１．建物を所有しているＡからその建物を賃借しているＢは、その建物を賃貸借
契約に基づき引き渡しを受けていれば、Ａからその建物の所有権を譲り受けたＣ
に対し建物賃借人の地位を対抗することができ、その後建物を任意に明け渡す
場合には敷金の返還をＣに求めることができる。

２．建物賃貸借契約の終了に伴う賃借人の建物明渡債務と賃貸人の敷金返還債務
とは、特別の約定がない限り、同時履行の関係にある。

３．期間を１年未満とする建物の賃貸借は、機関の定めのない建物賃貸借とみな
されるが、定期建物賃貸借契約の場合には短期で１年未満の契約も認められて
いる。

４．建物の転貸借が賃貸人の承諾のある場合であっても、賃借人の債務不履行に
よって賃貸借契約が解除されたときは、転借人は賃貸人に対して転借権をもって
対抗することができない。










































正解２

解説

１．記述のとおり（借地借家法31条、最判昭44.7.17）。

２．不適切。敷金返還請求権が発生するのは、建物の明渡しをした時であり
（最判昭49.9.2）、敷金返還と建物明渡とは同時履行の関係には立たない。

３．記述のとおり（同法29条、38条）。

４．記述のとおり（最判昭39.12.21）。

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ＡからＢが土地建物を買い受ける契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば適切なものはどれか。なお、売主の担保責任についての特約はないものとする。

１．Ｂが、この土地建物の引き渡しを受けた後、建物の柱にシロアリによる被害が
あることを発見した場合は、ＡがＡＢ間の契約締結時にこのことを知っていたときで
ないと、Ｂは、Ａに損害賠償の請求をすることはできない。

２．Ｂが建物の主要構造部の欠陥を知りながら契約を締結した場合は、ＢはＡの
担保責任を追及して契約を解除することはできないが、この場合の欠陥が重大な
瑕疵にあたるときは、Ａに対して担保責任に基づき損害賠償請求を行うことができる。

３．Ｂが、この土地建物の引渡しを受けた後、給湯設備の不具合を発見した場合は、
Ａに対して設備の瑕疵の修補、もしくは瑕疵の修補に代えて、またはその修補と
ともに損害賠償の請求をすることができる。

４．Ｂが欠陥の存在を知らないまま契約を締結した場合、Ａの担保責任を追及して
契約の解除を行うことができるのは、欠陥が存在するために契約を行った目的を
達成することができない場合に限られる。










































正解４

解説

１．不適切。売主は、その善意・悪意を問わず、隠れたる瑕疵について損害賠償
責任を負う。（民法570条、566条）。

２．不適切。民法570条の隠れたる瑕疵とは、取引上通常要求される留意をしても
発見できない瑕疵をいい、貸の存在を知っていた場合は、売主の瑕疵担保責任は
発生しない。

３．不適切。民法上の売買契約の瑕疵担保責任は、損害賠償責任または契約解除
であり、瑕疵修補責任はない（同法570条、566条）。

４．記述のとおり（同法570条、566条）。

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ＡがＢ銀行からアパート建設資金を借り入れ、建設したアパートに当該借入金に係る債権を被担保債権とする抵当権を設定し、併せて、Ａの父親Ｃが当該借入金の担保のために自宅に抵当権を設定するとともにＢ銀行と連帯保証契約を締結している場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば不適切なものはどれか。

１．Ａが当該借入金を弁済せずに期限を徒過した場合、Ｂ銀行は、Ａに対する抵当権
の実行後でなければ、Ｃに対し連帯保証債務の履行を求めることができない。

２．Ｃが連帯保証債務の履行としてＡの債務を全額Ｂ銀行に弁済した場合、Ｃは、Ａ
に対する求償権の範囲内においてＢ銀行の有していた抵当権を取得する。

３．Ｂ銀行は、貸付金の返済が滞れば、抵当権を設定したアパートを競売に付さなく
ても、抵当権に基づいてアパートの賃料を差し押さえることができる。

４．Ｂ銀行の債権回収の為、Ｃの自宅が競売に付され第三者に競落されたときも、
Ｂ銀行がその手続きにより全債権の回収ができない場合には、債券残額に対する
Ｃの支払い義務は消滅しない。










































正解１

解説

１．不適切。冷帯保証は、保証人が主たる債務者と連帯して保証債務を負担し、
補充性（催告の抗弁権、検索の抗弁権）はない(民法454条）。したがって、Ａに
対する抵当権を実行しなくても、連帯保証債務の履行を求めることができる。

２．記述のとおり（同法500条）。

３．記述のとおり（同法372条、304条）。

４．記述のとおり。

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借地借家法に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。

１．土地の賃借権の譲渡または転貸について、裁判所が借地権設定者の承諾に代
わる許可を与える場合、借地条件の変更を命じ、または、その許可を財産上の給付
に係らしめることができる。

２．建物の種類、構造、規模または用途を制限する旨の借地条件がある場合に、
法令による土地利用の規制の変更、付近の土地の利用状況の変化その他の事情
により現に借地権を設定するにおいて、その借地条件と異なる建物の所有を目的
とすることが相当であるにもかかわらず当事者間で借地条件の変更について協議
が調わないときは、当事者は、裁判所に借地条件の変更の申立てをすることができる。

３．増改築を制限する旨の借地条件がある場合に、土地の通常の利用上相当と考え
られる増改築について当事者間で協議が調わないときは、借地権者は、裁判所に
借地権設定者の承諾に代わる許可の申立てをすることができる。

４．借地権の存続期間が満了し契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者
に対し時価で建物その他の土地に附属させた物および借地権を買い取るべきことを請求
することができる。










































正解４

解説

１．記述のとおり（借地借家法19条）。

２．記述のとおり（同法17条）。

３．記述のとおり（同法17条）。

４．不適切。借地権者が買取請求できるのは、『建物その他借地権者が権原により
土地に附属させた物」である（同法13条）。

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相続に関する次の記述のうち、民法の『規定および判例によれば不適切なものはどれか。

１．遺言執行者がその任務を怠ったときや、その他正当な事由があるときは、利害
関係人は、遺言執行者の解任を家庭裁判所に請求することができる。

２．遺留分の減殺請求権は、相続が開始した時から１年間行使しないときは、時効
によって消滅する。

３．共同相続人は、すでに成立した遺産分割協議について、その全部または一部を
全員の合意により解除したうえ、改めて分割協議を成立させることができる。

４．遺産の分割について共同相続人間に協議が調わないときは、各共同相続人は、
その分割を家庭裁判所に請求することができる。










































正解２

解説

１．記述のとおり（民法1019条）。

２．不適切。遺留分の滅殺請求権は、遺留分権利者が、相続の開始および滅殺すべき
贈与又は遺贈があったことを知った時から１年間行使しないときは、時効によって消滅する
（同法1042条）。

３．記述のとおり（最判平2.9.27）。

４．記述のとおり（同法907条2項）。

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Ａが死亡し、Ａには母親Ｂ、配偶者Ｃ、ＡとＣとの間の子Ｄ・Ｅがおり、Ｄには子Ｆがいる場合の相続に関する次の記述のうち、民法の規定によれば不適切なものはどれか

１．Ｃが相続を放棄した場合でも、Ｄ及びＥは限定承認をすることができる。

２．ＥがＡの生前にＡに対して、相続を放棄する旨の意思表示をしていた場合でも、
Ｅは相続権を失わない。

３．Ｄが相続放棄をした場合、Ｆが代襲して相続人となる。

４．Ａの遺言んがないとき、各人の法定相続分はＣが2分の1、ＤとＥが各4分の
１である。










































正解３

解説

１．記述のとおり。Ｄ・Ｅは相続人であり、Ｃの相続放棄の有無にかかわらず限定
承認はできる。

２．記述のとおり。相続放棄は、自己の為に相続の開始があったことを知った時
から３ヵ月以内に家庭裁判所に申述しなければならず（民法915条、938条）、
ＥがＡの生前にＡに対して相続放棄の意思表示をしていても相続放棄の効力は
生じない。

３．不適切。民法887条2項は相続放棄を除外しているので、被相続人の子が相続
放棄した場合、被相続人の孫は代襲相続しない。

４．記述のとおり。子および配偶者が相続人であるときは、子の相続分及び配偶者の
相続分は、各2分の1である（民法900条1号）。

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中心市街地の活性化に関する法律に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。

１．中心市街地の活性化は、少子高齢化、消費活動の変化等を背景に、中心市街
地における都市機能の増進及び経済活力の向上を総合的かつ一体的に促進する
ことを目指すものである。

２．中心市街地の活性化は、地方公共団体、地域住民、関連事業者が相互に密接
な連携を図りつつ、主体的に取り組むことが重要であり、取り組みに対して、国の
支援は想定されていない。

３．中心市街地整備推進機構および商工会議所等は、中心市街地ごとに、共同で
中心市街地活性化協議会を組織することができる。

４．都道府県等は、中心市街地において、第一種・第二種大規模小売店舗立地法
特例区域を定めることができ、当該区域においては、大規模小売店舗の出店を
規制する「大規模小売店舗立地法」の適用除外規定が設けられる。










































正解２

解説

１．記述のとおり（中心市街地の活性化に関する法律1条）。

２．不適切。中心市街地の活性化は、地方公共団体、地域住民及び関連事業者が
相互に密接な連携を図りつつ、主体的に取り組むことの重要性にかんがみ、その
取組みに対して国が集中的かつ効果的に支援を行うことを旨として、行われなければ
ならない（同法3条）。

３．記述のとおり（同法15条）。

４．記述のとおり（同法36条、55条）。

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都市計画法および建築基準法の最近の改正に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。

１．病院、学校などの公共公益施設の用に供する目的で行う開発行為については、
開発許可を必要としない。

２．農地を含む土地利用の整序が必要な区域等に広く指定できるよう、準都市計
画区域の要件を緩和するとともに、指定権者を都道府県から市町村に変更した。

３．特定大規模建築物（合憲床面積が10,000㎡を超えるもの）については、商業
地域、近隣商業地域および準工業地域以外の用途地域と、市街化調整区域を除
いた都市計画区域および準都市計画区域内の用途地域の指定のない地域におい
ては、特定行政庁の許可を受けなければ建築してはならない。

４．建築されたときに未施工であった法律に違反している建築物は、既存不適格
建築物と呼ばれ、建築物を増改築しない限り、是正する必要がない。










































正解３

解説

１．不適切。従前は社会福祉施設、医療施設、学校（公共公益施設）の建築を目的
とする開発行為は許可不要とされていたが、平成19年11月30日施行の改正都市
計画法により、これらも開発許可の対象となった(都計法29条、34条1項）。

２．不適切。従前は市町村が準都市計画区域の指定権者であったが、平成18年11月
30日施行の改正都市計画法により、該当区域を広く指定できるよう指定権者を都道府県
に変更した（同法5条2）。

３．記述のとおり（建基法48条）。

４．不適切。既存不適格建築物とは、すでにある建築物や工事中の建築物が、当時の
法令には適合していたが、法令が改正されたため改正後の法令に適合しない場合を
いう。平成17年6月1日施行の改正建築基準法により、建築物のすべてを現行の法令
に適合するよう是正しなくても、一定の増改築等はできるようになった（建基法3条1項）。

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瑕疵担保責任に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。

１．宅地建物取引業法によれば、売主が宅地建物取引業者で買主が宅地建物取引
業者以外の者である場合の不動産売買契約では、物件引越しから2年間補修義務
のみを負うとする瑕疵担保責任の特約は有効である。

２．商法によれば、商人間の不動産売買契約の場合、買主が目的物の受領から1年
後に隠れた瑕疵を発見した時は、損害賠償を請求することができる。

３．消費者契約法によれば、売主が事業者、買主が消費者である不動産売買契約
の場合、目的物の隠れた瑕疵について売主が該当瑕疵を補修する責任のみを負う
とする特約は無効である。

４．住宅の品質確保の促進等に関する法律によれば、新築住宅の売り主または住宅
の新築工事の請負人は、住宅の構造耐力上主要な部分等について、買主または注文
者に対して引越しの日から10年間の瑕疵担保責任を負う。










































正解４

解説

１．不適切。宅建業法40条は、民法566条3項の瑕疵担保責任期間について、目的
物の引越しの日から2年以上とする場合を除き、買主に不利となる特約をしてはなら
ないと規定する。民法の瑕疵担保責任は、瑕疵補修のほか契約解除も規定されて
おり（566条1項）、補修義務のみを負うとする特約は買主に不利なものとして無効になる。

２．不適切。商法526条2項は、商人間の売買において、買主が遅滞なく検査して
瑕疵を発見したときは、直ちに売主に通知を発しなければ瑕疵担保責任を追及できず、
また直ちに発見できない瑕疵がある場合において、6ヵ月以内に瑕疵を発見した時も
同様とすると規定している。

３．不適切。消費者契約法は、事業者の瑕疵担保責任の全部を免除する条項は無効
と規定するが(8条1項5号）、事業者が歌詞のないものをもってこれに代える責任または
瑕疵を補修する責任を負うとされている場合は、有効であるとしている（同条2項）。

４．記述のとおり（品確法94、95条）。

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共有に関する次の記述のうち、民法および判例によれば不適切なものはどれか。

１．不動産の共有者の一人が、共有不動産を不法占拠する第三者に対して明渡し
を請求する場合、他の共有者の同意を得ずに単独で行うことができる。

２．過半数の共有持分を有する不動産の共有者の一人が、共有不動産を目的とす
る賃貸借契約を解除する場合、他の共有者の同意を得ずに単独で行うことができる。

３．不動産の共有者の一人が、共有不動産を自己の単独所有に属するものとして
第三者に売却した場合、自己の持分を超える部分については、売買契約は当然に
無効となる。

４．不動産の共有者の一人がその持分を放棄した場合、その持分は、他の共有者
に持分の割合に応じて帰属する。










































正解３

解説

１．記述のとおり。共有物の保存行為であり、単独でできる（大判大7.4.19）。

２．記述のとおり。共有物の賃貸借契約の解除は、共有物の管理行為であり、
共有者の持分の価格の過半数で決する（最判昭39.2.25）。

３．不適切。自己の持分を超える部分については他人の持分を売却したことに
なるが、他人物の売買契約は有効である(民法560条）。

４．記述のとおり（同法255条）。

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建物の転貸借に関する次の記述のうち、民法、借地借家法および判例によれば適切なものはどれか。

１．転貸借がなされている建物の賃貸借が期間の満了によって終了した場合、
転貸借は、賃貸人が転借人に対して建物の明渡しを請求した時に終了する。

２．賃借人が賃貸人に無断で建物を転貸した場合、賃貸人は、賃借人の転貸行為
の期間や態様にかかわらず賃貸借契約を当然に解除することができる。

３．賃貸人の承諾のある適法な建物の転貸借において、賃貸借契約が賃貸人と
賃借人との間で合意により解除された場合、転貸借は、転貸人の転借人に対する
履行不能によって当然に効力を失い、転借人の権利は消滅する。

４．賃貸人の承諾のある適法な建物の転貸借において、賃借人の債務不履行に
よって賃貸借契約が解除された場合、転借人は賃貸人に対して転借権を主張する
ことができない。










































正解４

解説

１．不適切。転貸借がなされている建物の賃貸借が期間の満了によって終了する
ときは、賃貸人は転借人に、その旨の通知をしなければ、転借人に対抗できない
が（借地借家法34条1項）、その通知をした場合は、転貸借は通知がされた日から
6ヵ月を経過したときに終了する(同法34条2項）。

２．不適切。無断転貸の場合でも、賃借人の転貸恋を賃貸人に対する背信的行為
と認めるに足らない特段の事情があるときは、賃貸人は契約解除できない（最判昭28.9.25）。

３．不適切。賃貸人の承諾ある適法な転貸借において、賃貸人と賃借人とが合意解除
しても、賃借人の賃料不払等により賃貸人が法定介助犬の行使ができるときになされた
ものである等の事情がない限り、賃貸人は転借人に対し、合意解除の効果を対抗するこ
ができない（最判昭62.3.24）。

４．記述のとおり。

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成年後見人に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。

１．成年後見制度には、従来の禁治産・準禁治産制度を改めた後見・補佐・補助
という民法上の法定後見制度と、任意後見契約に関する法律による任意後見制
度とがある。

２．任意後見契約は、従来の禁治産・準禁治産と同様に戸籍への黄さによって公
示されるが、法定後見は登記によって公示される。

３．任意後見契約は、将来自分が精神上の障害によって判断能力が不十分な状態
に陥ったときに備えて、公正証書により、財産の管理等について自ら選任した者に
代理権を与える委任契約である。

４．任意後見解約は、本人が精神上の障害により判断能力が不十分な状態に陥った
場合に、家庭裁判所による任意後見監督人の専任のときからその効力を生じ、任意
後見受任者が任意後見人となる。










































正解２

解説

１．記述のとおり。

２．不適切。任意後見契約も、戸籍への記載によって公示されるわけでなく登記
によって公示される（後見登記等に関する法律1条、任意後見契約に関する法律
4条）。従来の禁治産・準禁治産は、その線刻画なされると戸籍に記載がなされ
たが、「戸籍が汚れる」といった抵抗感があり、これらがあまり利用されない理由
の一つとなっていた。そこで、成年後見制度では、戸籍への記載をやめて、法定
後見開始の審判がなされたときは家庭裁判所より、任意後見契約が公正証書
でなされたときは、公証人より、法務局において登記がされるようになった。

３．記述のとおり（任意後見契約に関する法律3条）。

４．記述のとおり（同法4条）。

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